房贷集中度管理如何影响房地产与银行业?

将从根本上改变房地产市场的驱动逻辑

融资环境特别是政策环境是影响房地产市场走向的重要变量。过去，国内房地产市场依靠高负债、高周转的发展模式，走过了一段高速发展时期。现阶段，在“房住不炒”的总基调下，房企融资“三道红线”试点和房地产贷款集中度管理办法的落地，将彻底颠覆房企传统的融资模式和依靠信贷驱动的发展逻辑，未来房地产市场将更多基于基本面（人口增长、城镇化率、居民收入水平等因素）支撑，这将对房地产市场发展格局产生深刻影响。 

将加速房企信用分化，行业集中度或有提升

房地产市场目前已进入存量博弈时代，房企之间的竞争更加激烈，信用分化趋势也将愈演愈烈。头部房企因多元化的融资渠道和出色的资金管理能力，未来在投资选择、并购机会等方面将有更多选择，其市场规模和占有率将有较大提升；而部分区域布局欠佳、债务负担重、融资渠道窄、财务管控能力差的中小型房企，未来受政策影响较大，接下来将面临开发贷款边际收紧、再融资利率提高、债券发行难度增大等现实考验，未来的生存空间将进一步被压缩，不排除不久后可能出现大规模的兼并破产潮，行业集中度或将加速提升。此外，房地产市场的区域分化也将更加明显。由于一二线城市房价较高，住房贷款购房比例明显高于三四线城市，政策对个人住房贷款集中度的限制，将对一二线城市的住房销售和房价造成较大影响。 

房企融资规模保持低位，融资成本或小幅上升

房企融资规模受限。自2018年以来，房企融资环境呈逐年收紧态势。此次政策叠加前期“三道红线”监管要求，从供需两端对涉房资金加以限制，房地产新增信贷增速放缓将带动涉房信贷规模下降。特别是部分“踩红线”的金融机构，将通过更严格的贷款标准、更高的贷款利率，逐步收缩房贷余额比重。受此影响，房企融资总规模将有所回落，房企融资难度也相应增大，房地产企业将开启新一轮主动去杠杆周期。 

房企融资成本或将小幅提升。银行开发贷款具有融资成本低、融资规模大等特点，是房地产企业融资的重要工具之一。从2020年半年报公布的数据来看，部分银行已超过设定的指标上限，存在压降房地产贷款规模的压力，叠加银行强化资产负债管理、优化信贷结构等操作，或将造成房企开发贷融资成本边际上行。当然，房企也可利用其他融资工具（如加大国内债券融资力度、发行离岸债券等）缓解资金缺口问题，但房企存量债券在2021～2023年将面临集中到期的偿付压力，房企融资成本分化趋势将更加明显，未来债券融资不会出现激增，大致保持平稳或微增态势。 

个人住房贷款规模小幅受限。近年来，中国居民杠杆水平快速攀升，截至2020年末，居民部门杠杆率为62.2%（房地产市场活跃是居民债务增长的主要推手），居民中长期消费贷款（住房按揭贷款占大头）在全部居民贷款的比重达到65%，个人住房贷款对居民杠杆率的拉升贡献最大。政策此次对个人住房贷款余额上限设置要求，一方面有利于抑制居民杠杆率抬升，降低居民部门金融风险，同时也防范了银行通过压缩其他房地产贷款变相支持个人住房贷款增长的可能操作，未来个人住房按揭贷款的增长空间将变得相对有限。不过考虑到中小型银行按揭规模占比不高，大型银行个人住房贷款占比超过上限的不多，叠加过渡期安排较松，对个人住房贷款设限的负面影响有限。 

资金或将流向长租公寓市场。住房租赁市场是解决房地产供需矛盾的重要手段。2020年底的中央经济工作会议，把解决大城市住房问题，加快完善长租房政策作为今年的重点任务之一。此次政策暂不将住房租赁有关贷款纳入房地产贷款占比计算，并单独制定住房租赁金融业务有关意见和相应统计制度，这与中央经济工作会议提出的“大力发展租赁住房市场”相呼应，体现了疏堵结合的地产调控思路。据悉，中国人民银行正会同有关部门研究制定住房租赁金融业务相关事项，后续对符合定义的住房租赁等有关贷款，将不纳入集中度管理统计范围，这将引导资金更多地流入长租公寓等领域，破解住房供给端不足的问题。 

政策影响总体可控。从主要上市银行的数据看，截至2020年6月末，37家银行中有11家银行的个人住房贷款或者房地产贷款占比越过“红线”（9家银行的房地产贷款占比指标“超标”，8家银行个人住房贷款占比指标“超标”，6家银行两项贷款占比指标均“超标”）。其中，第一档的国有银行基本满足监管要求，仅有建行、邮储银行的个人住房贷款占比小幅超标；第二档银行中，招商银行、兴业银行的两项指标超标幅度均在5%以上；第三档银行中，郑州银行、青岛银行等4家城商行两项指标的偏离度也较大。不过总体来看，大多数银行均符合监管要求，部分超限的股份行和城商行因业务优势明显、经营灵活度高，叠加较为宽松的过渡期安排，调整压力不大。因此，政策对银行业的影响整体相对可控。 

超标银行“净压降”压力不大。根据公开数据，截至2020年6月末，37家上市银行房地产贷款余额为31.7万亿元，超出集中度管理部分的贷款总量接近1万亿元，存在缩减房地产贷款规模的压力。目前超标银行的超限额度不大，且办法设置了2～4年的过渡期安排（还可根据实际情况适度延长），整体而言，超限银行“净压降”压力不大。银行可以通过适当增配风险收益率与房地产贷款类似的信贷产品、适当加大信用卡发放力度、拓展消费贷、个人经营性贷款等，来抵消个人住房按揭贷款规模的回落。此外，加大对逾期和不良房地产贷款的催收和压降力度，或以资产证券化方式加大存量贷款流转以及将释放的信贷资源向制造业、新兴产业等实体经济领域引导，扩展新的业务领域，均为可行的替代方式。对于达标银行来讲，尽管不存在调整压力，但政策明确“符合管理要求的银行业金融机构保持房地产贷款占比、个人住房贷款占比基本稳定”“稳健开展房地产贷款相关业务”，这意味着，达标银行要保持现有的房地产贷款水平，后续无法提升房地产贷款占比或增速，有效抑制了银行资金流向房地产的冲动。可以预见，未来一段时间，商业银行表内房地产贷款增速将向各项贷款平均增速收敛，房地产信贷总量增速及占比将合理回归，未来房地产贷款增长空间十分有限。这也从侧面反映了监管合理控制房地产贷款规模，确保金融资源流向国家支持的重点领域和薄弱环节以服务国家整体战略大局的意图。 

政策将倒逼银行优化资产结构。我国房地产贷款余额较大，伴随房地产类贷款规模下降及占比增速回归，大量信贷资金从房地产市场释放，商业银行资产配置面临重大调整，特别是在低利率环境以及“资产荒”背景下，将对银行资产优化能力提出重大考验。值得注意的是，在对公领域对行业理解深入、市场化风险定价能力强、客户综合经营能力好的银行，以及优先布局零售战略，拥有优质的客户经营能力银行，其核心竞争优势将进一步强化。因此，商业银行一是要顺势而为，主动调整业务结构，统筹考虑国家战略布局、区域市场结构及自身业务优势，加大对制造业、高新技术产业、绿色产业等国家重点支持领域和薄弱环节的信贷支持，持续完善风控模式，创新金融服务及产品方案，拓展新的业务领域，持续优化资产结构；二是通过EVA（经济增加值）、RAROC（风险调整加权资本回报率）以及资产质量等因素，综合评价行业收益与风险，并根据风险偏好进行调整；三是做好行业组合管理和限额管理，提升资产负债长期均衡配置能力，增强高质量发展能力。 

将加快银行零售业务转型。个人按揭贷款具有不良率低、资本消耗少（按50%折算风险资产）的特点，一直以来都是商业银行的优质业务品种，各家银行都将个人住房按揭贷款业务作为消费贷款业务的重点进行经营。政策首次对个人住房贷款余额占比提出要求，尽管市场普遍认为影响有限，但商业银行个人消费金融业务结构面临调整。随着政策落地，未来零售业务将回归“消费”本质，以消费为目的，融合多场景的个人消费贷款业务，将成为商业银行未来零售贷款的重要发力点；而领跑财富管理业务，加快推动“零售贷款”向“综合多元化服务”模式转化，将成为零售银行发展的“新赛道”。因此，商业银行要高度注重消费信贷业务，精准研判个人消费贷款发展趋势，重视个人消费场景和生态群的建设，发展个人消费信贷，提升综合金融服务能力，扩大消费信贷发放规模，引导资金真正用于个人消费活动。同时，从授信规模上限、信用审核以及资金使用用途等方面，加强对大额个人短期信用贷款的资金流向检测，严控个人消费信贷流向房地产市场。